Wilde 변호사 칼럼, 미국투자이민 EB-5 투자의 다각화!

 안 EB-5 칼럼

Diversify Your EB-5 Investment!

EB-5투자의 다각화!

 

 

Diversification is the age-old principle of “don’t put all your eggs in one basket.”

투자의 다각화는 “모든 계란을 한 바구니에 넣지 말라”는 분산투자의 오래된 원칙이다.

 

The idea is that if one investment loses money, the other investments in the portfolio will make up for the loss.  The majority of EB-5 projects involve investing in a single asset – the EB-5 applicant invests in a hotel, apartment, office building or casino.  This model involves a lot of investment risk because if the project fails, the investor can lose 100% of their money.

다각화된 투자란 하나의 투자에서 손실을 보았다면, 포트폴리오내 다른 투자로 그 손실을 메울 수 있다는 생각에서 비롯된다. EB-5 프로젝트의 대부분은 투자자가 호텔, 아파트, 사무실 건물 또는 카지노에 투자하는 형식으로 단일 자산에 투자한다. 이러한 방법은 해당 프로젝트가 실패할 경우 투자자들이 투자금의 100%를 잃을 수 있기 때문에 그만큼 많은 투자 위험을 수반한다.

 

In the past 12 years that EB-5 has been flourishing, there has primarily been one model for EB-5 through regional center: An EB-5 investor who signs-up as a limited partner will invest in one project that the regional center had chosen.  (Sometimes, a regional center actually owns the project as a developer – which has inherent conflicts of interest – and other times works with a third-party developer to add a layer of separation between the developer and the regional center.)

EB-5의 열풍이 불었던 지난 12년 동안, 리저널센터를 통한 투자이민의 경우 주로 한가지 형태로 이루어져왔다. 즉, 리저널센터가 선정한 단일의 프로젝트에 유한책임파트너로 (limited partner)로서 가입하는 것이다 (때때로 리저널센터는 개발자로서, 따라서 이해관계로 인한 충돌이 내재되어 있는, 프로젝트를 실제로 소유하기도 한다. 다른 경우는 개발자와 리저널센터를 분리하기 위해 타사 개발자와 협력하기도 한다).

 

Diversification of the EB-5 could operate the same way as any asset managers to manage capital for banks, pension plans or insurance companies’ assets.  EB-5 investors would own a diversified fund, where they own a pro rata share of a portfolio of assets, instead of owning a share of a single asset and minimize the risk of loss of capital.  Job creation is tracked from one of the project in the portfolio but return of capital and profits come from the entire portfolio.

다각화된 EB-5 투자는 은행, 연금 또는 보험회사의 자산을 관리하기 위해 자산관리자가 자금을 관리하는 방식과 동일한 방식으로 운용될 수 있다. EB-5 투자자는 단일 자산의 지분을 소유하는 대신에 자산 포트폴리오의 비례적 지분을 소유함으로써 자본손실위험을 최소화할 수 있다.  성공적인 투자이민에서 중요한 요소로 작용하는 고용창출의 경우 포트폴리오내 하나의 자산으로부터 추적되지만, 자본금과 이익금의 반환은 전체 포트폴리오로부터 발생하게 된다.

 

In a diversified model of EB-5, such as the offerings that Atlantic American Partners sponsors, each EB-5 investor owns an equal share in a Fund that invests in portfolio of projects, not just one, thus diversifying the investment risk Investment risk is spread amongst the entire portfolio, much like a mutual fund.  Therefore, if one project underperforms or even fails altogether, it is unlikely that the investor would lose all of their money as they would in the traditional EB-5 models.  The portfolio’s diversification helps prevent loss of capital so that the investors can safely get their money back – with profit – in addition to their green card.

AAP가 제공하는 투자이민 분산투자 프로젝트의 경우, 각 투자자는 단일의 프로젝트가 아닌 여러 개의 프로젝트로 구성된 포트폴리오에 투자하는 펀드에 동일한 지분을 보유하여 투자위험을 분산시키게 된다. 이 경우 투자에 대한 위험은 뮤추얼펀드처럼 전체 포트폴리오에 분산된다. 따라서 하나의 프로젝트가 예상보다 수익성이 떨어진다거나 또는 실패한다고 해도, 투자자는 지금까지의 전통적인 EB-5 투자모델에서처럼 모든 투자금을 잃거나 완전히 상실한 가능성이 낮다고 볼 수 있다. 이 프로젝트의 경우 포트폴리오의 다각화를 통해 투자자가 영주권 취득 외에도 수익으로 안전하게 자금을 회수할 수 있도록 자본 손실을 방지한다.

 

When you are investing $500,000 or a million dollars, an investor must think of EB-5 as an investment first and do all the same due diligence as you would do for any other investment.  You would not invest in KOSPI listed stocks without looking into why your broker may be pushing a stock or choosing to invest in a mutual fund to diversify your risk exposure.  Just because you are getting an immigration benefit, it does not mean you must give up your rights as an investor and forego possible profits or reduction of the risks by diversifying.

당신이 미화 50만 달러 또는 백만 달러를 투자하고자 한다면 EB-5를 먼저 투자로 생각하고 다른 투자와 마찬가지로 상당한 주의를 기울여야 한다. 예를 들어, 당신은 당신의 브로커가 당신의 위험을 분산시키기 위해 왜 특정 주식을 밀고 있거나 뮤추얼 펀드에 투자하고 있는지에 대한 조사도 없이 코스피 상장주식에 투자하지는 않을 것이다. 단지 당신이 이민 혜택을 받고 있다고 해서, 당신이 투자자로서의 권리를 포기하고 분산투자를 통해 얻을 수 있는 이익이나 위험감소의 가능성까지도 포기해야 하는 것은 아니다.

 

There are EB-5 investment options that pay more to the investor while protecting the job creation that is the key to obtaining the green card.  Atlantic American Partners, for example, shares its Fund’s overall profits with the investor, so there is a potential for significant upside if the portfolio assets perform well.  The potential profits to the investor are essentially unlimited rather than being capped.

영주권 취득에 중요한 요소로 작용하는 고용창출을 보호하면서도 투자자에게 더 많은 돈을 지불해주는 EB-5투자 옵션들이 있다. 예를 들어, AAP의 경우 투자자와 펀드의 전체이익을 공유한다. 따라서 포트폴리오 자산의 수익성이 좋다면, 상당한 이익을 얻을 가능성이 상당히 높다. 이 경우 투자자들이 받을 수 있는 잠재적 이익금은 상한선이 있다기보다 본질적으로 무제한이라고 볼 수 있다.

 

Also, most of the regional centers will state that their loan term is 5 or 6 years.  However, their loan agreement and subscription agreement will provide them the right to extend the term by 1 or more for indefinitely, which could affect the time that the EB-5 investor receives his capital back.  EB-5 investors should carefully review the terms for repayment and return of capital, even at the JCE level, to ensure that they are not investing in a project that can hold onto their money indefinitely.  Better offerings have structured exits to ensure that investors can receive their capital back at the time the EB-5 program allows.

또한 대부분의 리저널센터들은 투자금의 대출기간이 5년 또는 6년이라고 말할 것이다. 그러나 대출계약과 가입약정을 살펴보면 그들에게는 1년 또는 그 이상의 기간을 무기한으로 연장할 권리를 주어지기도 한다. 이것은 EB-5투자자가 투자금을 상환받을 수 있는 시기에 영향을 줄 수 있다. 투자자들은 투자금 상환과 관련된 규정을 신중하게 검토할 필요가 있다.  또한 투자자들은 자신들이 과연 JCE가 투자금을 무기한적으로 보유할 수 있도록 설정되어있는 프로젝트에 투자를 하고 있는 것이 아닌지를 확인할 필요가 있다. 투자자들이 EB-5 프로그램이 허용하는 시기에 그들의 투자금을 상환받을 수 있도록 출구전략이 설계된 더 나은 프로젝트들은 분명히 있다.

 

Further, so many of the EB-5 investments are structured as mezzanine loans, where the EB-5 investment is in a second priority position to the construction loan.  These investments require the EB-5 lenders sign a subordination agreement with the construction lender, limiting the power of the regional center and EB-5 investors.  If something goes wrong with the project, the construction lender has the priority and leverage with the developer instead of the mezzanine lender where EB-5 investors are.

더 나아가 EB-5 투자의 많은 부분이 메자닌대출로 이루어져 있는데, 이 경우 EB-5투자금은 선순위인 건설자금대출보다 순위가 밀리는 후순위로 된다. 이러한 투자들의 경우 EB-5 자금 대여자들은 건설대출업자와 후순위 계약을 체결하게 되고, 따라서 리저널센터와 EB-5 투자자들의 권한을 제한하게 된다. 그리고 만약 프로젝트에 문제가 생겼을 경우, 메자닌대출의 형식으로 투자를 한 EB-5투자자들이 아닌 건설대출업자에게 우선권이 주어지게 된다.

 

This lack of power at the JCE can be eliminated if the regional center has a seat on the Board of Directors, which is typically achieved through an equity investment (either common or preferred) rather than a mezzanine loan.    Investors often think that an equity position is inferior to a mezzanine loan, but the power provided by Board control can have many overlooked benefits.

이러한 JCE의 권한부족은 리저널센터가 이사회의 의석을 가지고 있을 경우 해결될 수도 있는데, 이것은 통상적으로 메자닌대출이 아닌 지분투자를 통해 이루어진다. 투자자들은 종종 지분보유가 메자닌대출보다 열등하다고 생각하지만, 이사회 통제로부터 제공받는 권한은 간과되고 있는 많은 혜택을 줄 수 있다.

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